民法典救救我丨“海景房”变“一线天”，开发商的虚假广告怎么破？

小德和小翔最近正要准备婚房，在众多楼盘的宣传中，有一个楼盘的宣传单上用特别醒目的字眼标明了“全海景房”。两人觉得这个够浪漫！销售人员见其对此感兴趣，拍着胸脯保证“全海景”房屋视野开阔，并在沙盘上给二人指了指“看，未来你们这栋楼前面就是全海景”，二人看到了未来房子靠海的样子，于是欣然签订了购房合同。
可是楼房交付的时候却发现，这房子前面还有一排楼房，把海景挡得那叫一个严实，只露出一线海景。于是二人找到开发商想讨个说法。开发商却说“合同上并没有承诺全海景的字样，而且你们买的也是第二排的房子，能有一线海景可看就很不错了。”听听这让人气愤的解释！早知如此，两人根本也不会选择这个楼盘了！
他们该怎么办呢？民法典呀，救救我吧！
小德和小翔，这回遇到了一个无德的开发商，实际上，在生活中这样无德的开发商并不少见，他们经常采取夸大宣传的方式。在购买前、签约前，客户就是上帝、就是一切。一旦签了约、一交房，发现就不是那么回事了。双方的地位就发生了反转。上述案例就是这样的一种情况。
原本，开发商承诺的是全海景，结果交付的房屋变成了缝隙中看海景，这无疑将导致使用中的感受截然不同。
现实生活中，除了案例中对景观的夸大宣传，还有一些对层高、周边环境等其他内容的夸大宣传。
那么，《民法典》对此是怎么规定的呢？
原则上，在合同中，开发商自己拟定的格式合同一定会规避相应的风险，他一定会说，所有这些之前在广告上印的东西、所谓的销售的口头承诺，都不作为本合同的一个条款。但是他的这种说法有没有效呢？
按照《民法典》它是无效的，因为《民法典》规定，如果商业广告和销售的宣传中，有一些可以作为要约的具体的内容，应当视为要约。
那么，什么是要约呢？
简单的理解就是，该内容是不是可以作为合同中，应当对双方具有约束力的一个条款。比如上文故事中，开发商是否承诺了这件事情？是否应该按照这个处理？这就是要约和承诺的法律效力。
通过上述介绍，如果说销售中的这种介绍、宣传方式，已经达到了一种比较具体的情况，而且能够影响购买方是否签合同、是否买房的意愿，也对购买方未来的使用产生了比较大的影响，那么按照《民法典》和相关司法解释中的规定，销售中的介绍、宣传内容就应当作为合同的条款，是对对方具有约束力。
此时无论开发商再怎么解释、怎么耍流氓都是无效的。购买方都可以按照原合同对方违约来进行处理。
这种处理一方面可以要求一定的赔偿金，比如说“全海景”变成了“缝隙海景”，这房子不值这么多钱了，所以购买方可以要求开发商、销售方变更、降低房价。
另外，还可以选择行使单方解除权。也就是作为小德、小翔来说，这房子已经不是我们想要的了，我们早知道房子是这样、不符合我们的购买要求，我们根本就不会买，现在我们就要求退房。
在退房的情况下，由于是对方违约造成的合同解除，买方一方面可以要回原来购房的全部价款；另外一方面也可以按照合同约定，要求对方承担相应的违约责任。

《民法典》（自2021年1月1日起施行）
第四百七十三条　要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。
商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
供        稿：安翔
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